405.被忽略的关键!(3/5,求订阅!)
“这样一来,我们大概可以在半年内回款,并且还能产生至少六七个亿的利润。而且借助这第一个项目的成功,也能够以其特殊性制造一定的知名度,打开市场局面……”
陈晋滔滔不绝的说着,一副要长篇大论的模样。
“等等!小陈,你先等等!”祁旭光见陈晋正在兴头上就要说下去,连忙摆手道:“只要可以出售,好处在哪我都很清楚,但是关键在于咱们怎么样可以达到‘卖’这个目的呢?”
祁旭光这是真心求教了!
他作为一个浸淫房地产行业十几年的老油条,真是做梦都想不到自己竟然有一天会问出这种问题!
“你说的每个字我都明白,意思我也理解,但我听不懂啊!”祁旭光无奈的笑道。
陈晋点点头:“祁哥,你说说看,有哪些不明白的地方?”
“额~怎么弄到这块地的问题,既然你说已经搞定了,我就不问了。”祁旭光先是说道,接着又道:“其他的么~第一,只有一本大土地证,又不能分割产权,我们该怎样让客户接受这种20年长租使用权的产品形式?”
“第二,监管部门这一关要怎么过?既然是拿来住人的公寓,民用水电得有吧?管道煤气得配吧?商业用地怎么进行这些申报?”
“第三,就算以上问题都解决了,没产权的房子,要怎样卖到12000的单价?”
“第四,产品属性的问题,建成多大的公寓合适?另外按照东江市目前的房价,如果手头拥有几十万现金的话,完全可以选择正常住宅,安安稳稳的独立70年产权,何必要来购买我们的无产权房子呢?”
“第五,也是最关键的一点,既然是20年的长租,那么到期之后怎么处理这批房子呢?总不可能是收回吧?那样的话,搞不好一套都卖不出去!”
祁旭光一口气问了这么一串问题,差点没把他自己憋死。
问完了之后,他就自己倒上一杯酒,“滋溜”一下干掉,但同样心潮彭拜!
因为他很清楚,陈晋既然敢提出这个方案来,那么就一定有相应的对策了。他现在纯粹是好奇而已,到底怎么样可以把这么一个“非主流”的项目做成一个成功的产品来打开万宇公司的市场局面?
陈晋听了他问的这几个问题,也不由得暗暗点头。祁旭光确实是老油条,一下子就抓住了核心问题!
他笑道:“祁哥,你听我慢慢给你解释。”
“首先呢,这样的产品形式只要包装得当,营销得当,我个人认为客户并不难接受。就好像买商铺一样,非住宅,40年产权,赚的无非就是个租金而已嘛。咱们20年的长租使用权,其实形式上是一样的。”
“目前工业区附近的农民房单间出租价格,就已经在800-1000块一个月左右了。等到工业区改建项目全部完工,可以预见的是,那里会变成像听涛科技园一样,企业扎堆的板块,相对于工厂来说,提供的就业岗位多了不知道多少倍吧?”
祁旭光点头道:“这没错。工厂一个车间撑死了百八十人。但同样占地面积的写字楼,搞不好能提供十几倍的就业岗位。”
“那就对了嘛。人口密集度一上来,紧接着的就是租赁市场的活跃。要知道,在目前的环境下,买卖业务越萎缩,租赁业务就越活跃。现在连农民房都要1000一个月了,附近的精装修公寓,已经要1800-2400一个月的价格了。”
“你可别忘了,等一两年以后项目完工,到时候火车北站的改建可就已经开始了,前景是完全能看见的。工业区摇身一变,成了高新科技园,我估计精装修公寓的月租金,至少也会涨到3000-3500一个月。”
陈晋非常自信的说道:“咱们的公寓,可以定在35方左右一间,12000的价格,一间就是42万左右。哪怕以3000的房租计算,12年左右就回本了。剩下的8年使用权,就是客户的净利润!就算算上总共一年左右的空置期,净利润也在7年25万左右。”
他接着道:“我这还是不计算随着将来火车北站改建完成后,带动周边高速发展而造成的租金上涨。所以我可以说,只要买这个公寓,就是稳赚不亏的。既然稳赚不亏,客户为什么接受不了?”
“那监管部门这一关……?”祁旭光不由得提醒道。
陈晋哼道:“那就更简单了。扶植第三产业本就是国家的现行政策,别忘了,我们是提供租赁业务,可不是在卖房子,算第三产业的范畴内。甚至我现在就可以负责任的说,到时候只要项目动工,民用水电和管道煤气的铺设,我都可以搞定。”
祁旭光一愣,随即想到陈晋和吴德民的关系,再套上“扶植第三产业”的高帽子,这还真不是多难办的事情。
陈晋继续道:“至于你的第三、第四个问题,其实是一个问题,无非就是咱们的房子能不能‘租’出去罢了。”
“没错。”祁旭光应道:“价格问题,和市场接受度的问题。”
陈晋应道:“祁哥,你忘记最重要的一点了!”
“什么?”祁旭光一怔。
“这几年,在房地产上面尝到甜头的人,太多太多了!有多少人因为买了套房子开始发家致富,我想不需要我来给你举例子了吧?”陈晋悠悠道。
祁旭光眨了眨眼,兀自一笑。这不是废话么?既得利益群体有多么庞大,他比谁都清楚!
“所以!”陈晋忽然道:“只要有利可图,有没有产权,这有什么关系吗?咱们卖40多万一套,搞不好过个三五年的,等火车北站一建成,行情涨了呢?咱们的房子的价格涨到了50万,60万甚至是100万一套呢?那些尝到甜头的人,绝不可能放弃这种机会!”
“到那个时候,客户还会纠结租几年能回本的事情吗?”陈晋反问道。
祁旭光已经听傻了!
他忽然发现自己的思维已经被多年的从业经历给限制住了,陈晋说的这些,都是他根本就没有想过的方向!
“关于你最后一个问题嘛……”陈晋倒上酒说道:“等20年期限到了,咱们就效仿土地证到期续费的方式嘛,收一笔续约费用,钱不在多,走个形式,再续给客户20年的长期使用权,不就行了么?”
“祁哥,其实你还忽略了咱们这个项目,最最重要的一个特点!”陈晋得意的喝了一杯说道。
祁旭光反正是已经彻底摆正了心态,虚心学习了。
于是他问道:“小陈,你就直说吧!我承认,我的脑子远没有你的灵活!”
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陈晋滔滔不绝的说着,一副要长篇大论的模样。
“等等!小陈,你先等等!”祁旭光见陈晋正在兴头上就要说下去,连忙摆手道:“只要可以出售,好处在哪我都很清楚,但是关键在于咱们怎么样可以达到‘卖’这个目的呢?”
祁旭光这是真心求教了!
他作为一个浸淫房地产行业十几年的老油条,真是做梦都想不到自己竟然有一天会问出这种问题!
“你说的每个字我都明白,意思我也理解,但我听不懂啊!”祁旭光无奈的笑道。
陈晋点点头:“祁哥,你说说看,有哪些不明白的地方?”
“额~怎么弄到这块地的问题,既然你说已经搞定了,我就不问了。”祁旭光先是说道,接着又道:“其他的么~第一,只有一本大土地证,又不能分割产权,我们该怎样让客户接受这种20年长租使用权的产品形式?”
“第二,监管部门这一关要怎么过?既然是拿来住人的公寓,民用水电得有吧?管道煤气得配吧?商业用地怎么进行这些申报?”
“第三,就算以上问题都解决了,没产权的房子,要怎样卖到12000的单价?”
“第四,产品属性的问题,建成多大的公寓合适?另外按照东江市目前的房价,如果手头拥有几十万现金的话,完全可以选择正常住宅,安安稳稳的独立70年产权,何必要来购买我们的无产权房子呢?”
“第五,也是最关键的一点,既然是20年的长租,那么到期之后怎么处理这批房子呢?总不可能是收回吧?那样的话,搞不好一套都卖不出去!”
祁旭光一口气问了这么一串问题,差点没把他自己憋死。
问完了之后,他就自己倒上一杯酒,“滋溜”一下干掉,但同样心潮彭拜!
因为他很清楚,陈晋既然敢提出这个方案来,那么就一定有相应的对策了。他现在纯粹是好奇而已,到底怎么样可以把这么一个“非主流”的项目做成一个成功的产品来打开万宇公司的市场局面?
陈晋听了他问的这几个问题,也不由得暗暗点头。祁旭光确实是老油条,一下子就抓住了核心问题!
他笑道:“祁哥,你听我慢慢给你解释。”
“首先呢,这样的产品形式只要包装得当,营销得当,我个人认为客户并不难接受。就好像买商铺一样,非住宅,40年产权,赚的无非就是个租金而已嘛。咱们20年的长租使用权,其实形式上是一样的。”
“目前工业区附近的农民房单间出租价格,就已经在800-1000块一个月左右了。等到工业区改建项目全部完工,可以预见的是,那里会变成像听涛科技园一样,企业扎堆的板块,相对于工厂来说,提供的就业岗位多了不知道多少倍吧?”
祁旭光点头道:“这没错。工厂一个车间撑死了百八十人。但同样占地面积的写字楼,搞不好能提供十几倍的就业岗位。”
“那就对了嘛。人口密集度一上来,紧接着的就是租赁市场的活跃。要知道,在目前的环境下,买卖业务越萎缩,租赁业务就越活跃。现在连农民房都要1000一个月了,附近的精装修公寓,已经要1800-2400一个月的价格了。”
“你可别忘了,等一两年以后项目完工,到时候火车北站的改建可就已经开始了,前景是完全能看见的。工业区摇身一变,成了高新科技园,我估计精装修公寓的月租金,至少也会涨到3000-3500一个月。”
陈晋非常自信的说道:“咱们的公寓,可以定在35方左右一间,12000的价格,一间就是42万左右。哪怕以3000的房租计算,12年左右就回本了。剩下的8年使用权,就是客户的净利润!就算算上总共一年左右的空置期,净利润也在7年25万左右。”
他接着道:“我这还是不计算随着将来火车北站改建完成后,带动周边高速发展而造成的租金上涨。所以我可以说,只要买这个公寓,就是稳赚不亏的。既然稳赚不亏,客户为什么接受不了?”
“那监管部门这一关……?”祁旭光不由得提醒道。
陈晋哼道:“那就更简单了。扶植第三产业本就是国家的现行政策,别忘了,我们是提供租赁业务,可不是在卖房子,算第三产业的范畴内。甚至我现在就可以负责任的说,到时候只要项目动工,民用水电和管道煤气的铺设,我都可以搞定。”
祁旭光一愣,随即想到陈晋和吴德民的关系,再套上“扶植第三产业”的高帽子,这还真不是多难办的事情。
陈晋继续道:“至于你的第三、第四个问题,其实是一个问题,无非就是咱们的房子能不能‘租’出去罢了。”
“没错。”祁旭光应道:“价格问题,和市场接受度的问题。”
陈晋应道:“祁哥,你忘记最重要的一点了!”
“什么?”祁旭光一怔。
“这几年,在房地产上面尝到甜头的人,太多太多了!有多少人因为买了套房子开始发家致富,我想不需要我来给你举例子了吧?”陈晋悠悠道。
祁旭光眨了眨眼,兀自一笑。这不是废话么?既得利益群体有多么庞大,他比谁都清楚!
“所以!”陈晋忽然道:“只要有利可图,有没有产权,这有什么关系吗?咱们卖40多万一套,搞不好过个三五年的,等火车北站一建成,行情涨了呢?咱们的房子的价格涨到了50万,60万甚至是100万一套呢?那些尝到甜头的人,绝不可能放弃这种机会!”
“到那个时候,客户还会纠结租几年能回本的事情吗?”陈晋反问道。
祁旭光已经听傻了!
他忽然发现自己的思维已经被多年的从业经历给限制住了,陈晋说的这些,都是他根本就没有想过的方向!
“关于你最后一个问题嘛……”陈晋倒上酒说道:“等20年期限到了,咱们就效仿土地证到期续费的方式嘛,收一笔续约费用,钱不在多,走个形式,再续给客户20年的长期使用权,不就行了么?”
“祁哥,其实你还忽略了咱们这个项目,最最重要的一个特点!”陈晋得意的喝了一杯说道。
祁旭光反正是已经彻底摆正了心态,虚心学习了。
于是他问道:“小陈,你就直说吧!我承认,我的脑子远没有你的灵活!”
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